本文摘要：建设用地规模只减不增，以土地利用方式推倒**城市发展转型;同时，工业无法空心化，要保有有助于工业用地布局。

建设用地规模只减不增，以土地利用方式推倒**城市发展转型;同时，工业无法空心化，要保有有助于工业用地布局。上海(楼盘)近期获释了工业地产推倒**城市研发的信号：实施追加工业用地转让弹性年期制，一般工业项目用地转让年期为20年，对用地有特殊要求的市重点产业项目转让年期可为20~50年。这被业内理解为物流地产的受到影响。

5月12日，上海市经信委、市规土局开会了产业用地新政理解不会，根据上海城市可持续发展的战略目标，未来上海存量工业用地将作为土地盘活的突破口。据世邦魏理仕研究统计资料，上海630大限前有可能经常出现一手工业用地集中于成交价。一手土地供应增加和工业用地用途改变合力增进二手工业土地和物业市场发展。

世邦魏理仕工业及物流服务部中国区负责人、**董事罗瑾分析认为。随着电子商务**式快速增长性刺激了国内物流基础设施整体升级，五谷丰登等投资机构也开始大力谋求国内物流地产投资机会。企业和机构都在筹划或实施着产业地产投资基金基金，一时间，产业地产资金流涌动，但国内基金公司份额较小，尚能无法抗衡，主要通过大股东大型投资基金股权公司的形式转入。

电商蓬勃发展是主因物流地产的蓬勃发展，电商自辟具备十分大的推助起到。克而瑞研究总监薛建雄认为，目前，阿里、京东、大物流(顺丰、德邦、圆通等)都在抢走物流、仓储市场。其他公司优势不显著。

总体而言，物流地产还是以普洛斯、嘉民等外资巨头为主流开发商。马云和地方政府讲项目，都是1000亩以上讲的。罗瑾透漏，以上海为事例，用地指标一年只有1万亩，每个区分摊下来**多1000亩，并不认为住宅和其他设施，有可能工业用地指标只有300至400亩。

2013年，阿里、银泰集团牵头复星集团、顺丰集团等物流公司以及涉及金融机构，联合重新组建的菜鸟网络科技有限公司正式成立。菜鸟的模式是原为自营+第三方仓储+物流配送加装体系。世邦魏理仕的数据表明，菜鸟的自有物业产于在上海、天津(楼盘)、郑州(楼盘)、杭州(楼盘)、成都、重庆(楼盘)、广州(楼盘)等9个城市。

除了天津拿地1500亩，投30亿做到物流中心，阿里巴巴还在成都夺下1000亩做到仓储设施，在浙江金华(楼盘)拿地1500亩辟物流园，在广州乏69亿，又在上海、深圳(楼盘)前海拿地。据一位长年追踪电商物流业的业内人士称之为，菜鸟在300多个城市布点，往往一个项目就占地面积千亩。但阿里拿的很多地块尚能正处于与地方政府协商阶段，并没实质性进展。一位相似菜鸟的人士透漏，菜鸟的股东有很多个，比如复星旗下的星泓基金在做到的蜂巢城市，就是以菜鸟的名义去和政府讲土地。

比起阿里巴巴，京东和苏宁的步伐显著更加慢。与阿里巴巴有所不同的是，京东早已将物流地产包入资产包，据该公司5月19日向美国证券交易所改版提交的F-1招股书表明，京东已在全国34个城市享有82间仓库，总建筑面积多达130万平方米。京东声称还将更进一步在三线和一线城市不断扩大版图。

截至2013年12月31日，京东已在中国130万平米的区域建82个仓储中心，入34个城市辟物流中心。电商需要圈到这么多地，与地方政府导向有关，地方政府指出电商做到物流地产是地方产业结构转型，项目落地后又能带给税收。产业地产PE主动涌进一位大宗交易人士透漏，资金现在都在注目物流地产，**亲率低于写字楼，而且现在价格便宜，资产价格的贬值空间也大。

以上海为事例，世邦魏理仕数据表明，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢并购交易金额大约为44亿元，其中上海独霸九成。全国仓库的平均值**亲率低约6.7%，低于写字楼。中国银行业监督管理委员会研究局副局长杨再平曾对媒体回应，保险(安心健)公司、信托公司、基金公司近来都跃跃欲试，期望通过工业地产投资基金、信托等金融产品为工业地产企业关上一条通畅的融资渠道。

世邦魏理仕研究部根据公开发表信息整理的数据表明，2013年5月至今，各路资金早已在物流地产上投放了多达250亿人民币：还包括2013年菜鸟网络投资50亿人民币，2013年7月，嘉民集团注册资本5亿美元;2013年8月，凯雷投资、The Townsend Group牵头投资上海宇培达2亿美元;2013年12月，阿里巴巴投资28.22亿元港币(其中18.57亿港币投向海尔电器旗下日 日顺物流)于海尔集团;今年2月，国内某保险公司、中银集团投资有限公司牵头HOPU基金转了23.5亿美元给普洛斯中国。普洛斯集团**执行官梅志明回应，公司预计将在两年左右的时间里用于上述投资资金之后在中国扩展。以普洛斯模式为范本的万通有限公司和上海宇培所筹划的产业地产基金，将很有可能沦为国内产业地产核心型基金和电子货币型基金崭新而有力的突破案例。

日前，万通有限公司早已堵塞了去年发售的20亿元规模的**只工业地产基金，在这只顺利筹措并成功收购6个原始物业项目的基金之后，万通在2014年又打算再行筹措工业地产基金二期，规模仍然是20亿元。目前，万通持有人以及待建的工业地产可出租建筑面积早已多达120万平米，在国内仅有领先于普洛斯。无独有偶，五谷丰登不动产近日从领有丰投资管理手中并购了一坐落于四川(楼盘)成都的物流仓储物业。

五谷丰登不动产工业物流团队自去年5月正式成立以来，已瞄准了总出租面积大约80万平米，总投资额大约30亿的项目。如此密集的产业地产投资基金基金兴起，与市场资金的供给量大有关联，特别是在就是指传统地产领域断裂而出有、具备反感挂钩市场需求的大量资金，以及寄予厚望国内产业地产前景的海外资本，沦为产业地产基金的社会各界参与者。

当然，资金潮涌一动之下潜在风险也显而易见：在很多产业园区依然热衷旗号政策擦边球以及整个领域都缺少统一标准的情况下，产业地产基金的安全性务实仍是不得而知之数。

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